Modernizacja starego domu – ocena stanu technicznego i formalności

Modernizacji starego domu podejmujemy się często ze względu na usytuowanie starego domu na atrakcyjnej działce. Powodem do modernizacji może być też potencjał architektoniczny takiego budynku, predysponujący go jako element wyjściowy do powstania domu bardziej funkcjonalnego i nowoczesnego. Przebudowa domu w przeciwieństwie do budowania go od początku oznacza również, że nie musimy starać się o pozwolenie na nowe przyłącza czy też grodzić działki. Jednym z rozwiązań jest nadbudowa. Nadbudowa zwiększa powierzchnię użytkową domu (fot. AdobeStock) Kiedy wykonuje się nadbudowę Rozbudowa domu w górę polega na dobudowaniu nowej kondygnacji do istniejących. Może to być adaptacja strychu, która wiąże się z podniesieniem ścianek kolankowych lub dobudowa piętra. Nadbudowę przeprowadza się najczęściej w starych budynkach parterowych, w których poddasze było nieużytkowe. Decyzję o wykonaniu nadbudowy nad starym budynkiem parterowym podejmuje się wtedy, gdy konstrukcja domu jest w dobrym stanie, a jedynie dach wymaga remontu. Jednak kondygnacja strychowa oparta na niskiej ściance kolankowej jest zazwyczaj zbyt niska, aby można było przeznaczyć ją na cele mieszkalne. Nie wystarczy więc wzmocnić strop poddasza i więźbę dachową oraz ocieplić połacie – najczęściej trzeba rozebrać dach, podnieść ściankę kolankową lub wybudować ściany piętra oraz wykonać nową konstrukcję dachu. Jeżeli więźba dachowa jest solidna, można rozważyć jej podniesienie i oparcie na nowych, wyższych słupach czy ścianach nowego poddasza. W zależności od wysokości nowych ścian, może powstać pełna kondygnacja, czyli całe piętro lub mieszkalne poddasze, gdzie część pomieszczeń będzie miało skosy. Na wykonanie nadbudowy inwestorzy decydują się również wtedy, gdy budynek jest postawiony na małej działce uniemożliwiającej rozbudowę domu w bok.Nadbudowa – ocena stanu technicznego starego budynkuNadbudowa może być skomplikowanym przedsięwzięciem i pociągać za sobą duże koszty, czasami niespodziewane. Oczywiste wydatki związane z nadbudową to koszt nowych ścian zewnętrznych, a więc materiałów murowych oraz termoizolacji, ale także okien, drzwi, instalacji elektrycznych i hydraulicznych oraz wykończenia. Decyzja o powiększeniu domu w górę pociąga za sobą konieczność budowy schodów. To jednak nie koniec kosztów. Zanim podejmiemy decyzję o nadbudowie, niezbędne będzie wykonanie ekspertyzy technicznej budynku. Ocena stanu konstrukcji starego budynku pozwoli oszacować konieczne podczas nadbudowy dodatkowe wydatki. Niezbędna jest ocena stanu fundamentów, ścian oraz stropu. Konstruktor zwróci uwagę na spękania murów, nieregularne szczeliny biegnące od cokołu po dach, a także szczeliny przy otworach albo narożach budynku. Jeśli pokrywają się z pęknięciami we wnętrzach, mogą oznaczać nierównomierne osiadanie fundamentów. Jeżeli powstały dawno, wystarczy wypełnienie szczelin. Inaczej konieczne będzie wzmocnienie fundamentów, które najprawdopodobniej są pozbawione wieńców. Gdy zauważymy znaczne odkształcenia stropów, trzeba będzie je wzmocnić, a nawet zrekonstruować. Gdy strop wymaga wymiany, można też rozważyć zrobienie nowego stropu nad starym – unikniemy wtedy dewastacji całego mieszkania. Trzeba też wziąć pod uwagę, że samo wstawienie nowych schodów w starym domu wiąże się ze zmianami funkcjonalnymi oraz konstrukcyjnymi. Nie obejdzie się bez ekspertyzy konstruktora oraz projektu. Trzeba będzie wybić otwór w części stropu nad parterem, a jego krawędzie wzmocnić dodatkowymi belkami stalowymi lub żelbetowymi, niekiedy także podeprzeć cały strop. Szczególnej uwagi wymaga ocena domów wybudowanych częściowo lub w całości w technologii drewnianej. Newralgiczny jest styk drewnianej konstrukcji z murem, gdzie degradacja drewna jest najszybsza. Należy je wymienić, a także elementy uszkodzone przez szkodniki. Projekt rozbudowy domu musi wykonać osobę posiadającą uprawnienia budowlane (fot. K. Jankowska) Nadbudowa – konieczne formalnościBy nadbudowa była zgodna z prawem, konieczne jest dopełnienie formalności prawnych. Z art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego wynika że nadbudowa jest rodzajem budowy, wymaga więc dopełnienia tych samych formalności co budowa domu. Różnica może wynikać jedynie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż w tym przypadku nadbudowa oraz budowa traktowane są oddzielnie. Nadbudową będą roboty budowlane polegające m.in. na adaptacji poddasza poprzez podniesienie ścianki kolankowej, dobudowaniu nowej kondygnacji, podwyższeniu istniejącej kondygnacji, wybudowaniu nowego pomieszczenia nad garażem, podwyższeniu ścian szczytowych. Do wykonania tych prac wystarczy zgłoszenie do urzędu. Nadbudowa będzie wymagała pozwolenia na budowę, gdy w ramach adaptacji planujemy przeprowadzić roboty budowlane, które wymagają pozwolenia oraz gdy ma się odbyć w domu wpisanym do rejestru zabytków. Do zgłoszenia niezbędny jest odpowiedni projekt architektoniczno-budowlany, a także ewentualnie dołączenie innych wymaganych przez urząd zezwoleń i uzgodnień. Przed ich rozpoczęciem trzeba będzie zatrudnić kierownika budowy, a niekiedy, zgodnie z wymaganiami decyzji, również inspektora nadzoru inwestorskiego.zdjęcie tytułowe: AdobeStock