Jak egzekwować kary umowne od ekipy budowlanej?
Podstawą zezwalającą na zamieszczanie w umowach klauzuli przewidującej kary
umowne, jest Kodeks cywilny (Art. 484. § 1). Kara umowna
będzie groziła wykonawcom m.in. za niewykonanie zamówienia lub
jego części, niedotrzymanie terminu wykonania robót z winy
wykonawcy, spowodowanie przez wykonawcę szkód w wyniku prowadzonych
robót czy wykonanie prac w sposób nienależyty.
Kary umowne zabezpieczają strony w przypadku nie wykonania lub nienależytego wykonania obowiązków przez drugą stronę umowy
Jak zadbać o kary umowne w umowie
Kara
może skutkować wypłaceniem odszkodowania inwestorowi przez
wykonawcę. W umowie musi być ustalona kwota takiego
zadośćuczynienia. Łatwo ją ustalić w przypadku zwłoki
w wykonaniu robót – jest to wtedy suma za każdy dzień
opóźnienia lub procent wartości robót za każdy dzień zwłoki.
Trudniej niestety ustalić sumę za ewentualne zniszczenia lub
nieprawidłowości. Kto zdoła przewidzieć, jakie błędy mogą
zostać popełnione lub na jakie szkody może wykonawca narazić
inwestora?
Wskazana
suma kary dla wykonawcy będzie musiała być wypłacona nawet wtedy,
gdy szkoda okaże się minimalna (jej zmniejszenie może być
dochodzone na drodze sądowej). Z drugiej strony wysokość tej
kwoty nie może być podniesiona, nawet gdyby okazało się, że
likwidacja szkody wymaga większych środków – chyba że w umowie
jest zaznaczone, że inwestor może dochodzić odszkodowania w pełnej
wysokości. Odszkodowanie to jednak nie kara umowna i musimy
wówczas udowodnić szkodę i uzasadnić jej wysokość. Kara
jest więc wtedy zamieniana na zapis w umowie, zmuszający
wykonawcę do naprawienia wyrządzonych szkód lub dokonania
poprawek. Jak widać, kary umowne mają skutecznie motywować
firmę wykonawczą do terminowości i rzetelności.
Pamiętajmy,
że kara umowna musi wynikać wprost z umowy. Jeśli nie
przewidzieliśmy płatności kary, nie może ona zostać naliczona w
żadnych okolicznościach.
Na
co należy uważać? A co będzie, jeśli w umowie nie ma zawartej klauzuli o karach
umownych, a mimo to wykonawca nie wykona robót w sposób
właściwy? Wtedy musimy z nim rozliczyć się tak, jak to
zostało zaplanowane i dopiero później zażądać dokonania
poprawek w ramach rękojmi. Firma zobowiązana jest wtedy
naprawić to, co wykonała nieprawidłowo, a w ostateczności
przeprowadzić roboty od nowa, tym razem właściwie.
Gdy
wykonawca przyczynił się do powstania jakichś strat, inwestor ma
prawo dochodzić odszkodowania za to. Niestety trzeba wykonawcy
udowodnić, że inwestor poniósł szkodę i że wina leży po
stronie wykonawcy, a to bywa trudne.
Musimy
także wiedzieć, że kary umowne nie muszą dotyczyć wyłącznie
wykonawcy. Mogą być „wymierzone” także inwestorowi. Może więc
grozić nam kara za różne zaniechania prowadzące do spowodowania
opóźnień w wykonaniu prac, a także gdy
bezzasadnie nie przystąpimy do ich odbioru. Niestety, kara
taka nie może dotyczyć zobowiązań finansowych inwestora wobec
wykonawcy. Natomiast wykonawca może naliczyć odsetki karne za
opóźnienie w wypłacie wynagrodzenia za pracę i to nawet
gdy nie ma o tym ani słowa w umowie.
Zwolnienie
od obowiązku zapłaty kar umownych O ile w umowie nie zastrzeżono inaczej, przyjmuje się, że kary
umowne dotyczą niewykonania lub nienależytego wykonania umowy z przyczyn leżących po stronie dłużnika. Strona domagająca się
zapłaty nie ma obowiązku wykazywać, z jakich przyczyn doszło do
zaniedbań. Wystarczy, że wykaże, że zaistniały okoliczności do
naliczenia kar umownych. Dlatego strona zobowiązania do uiszczenia
zapłaty może zostać zwolniona z zapłaty kar, pod warunkiem
jednak, że wykaże, że do naruszenia umowy nie doszło z jej winy.
Na przykład do nie wykonania robót budowlanych w terminie doszło z powodu
opóźnienia dostawy materiałów budowlanych, winy współpracowników
czy błędnej dokumentacji budowlanej.
zdjęcia: AdobeStock
